원룸 계약 시 주의사항 등기부등본 확인과 근저당 확인 방법 1편

원룸 계약 시 주의사항 등기부등본 확인과 근저당 확인 방법 총정리 – 원룸계약, 등기부등본

자취를 시작하거나 혼자 사는 분들이 가장 많이 찾는 주거 형태 중 하나가 바로 원룸입니다. 하지만 계약 과정에서 사소한 실수 하나로 보증금을 날리거나 집이 경매에 넘어가는 피해를 입을 수도 있습니다.

오늘은 원룸 계약 전 반드시 확인해야 할 주의사항과 등기부등본 열람, 근저당권 확인 방법, 확정일자·전입신고 등 안전한 계약을 위한 체크리스트를 꼼꼼하게 안내드립니다. 👇

1. 원룸 계약 시 반드시 확인해야 할 것들

계약서를 쓰기 전 다음 사항들을 먼저 체크해야 보증금 피해를 예방할 수 있습니다.

• 등기부등본 확인: 집주인이 실제 소유자인지 확인
• 근저당권·압류: 설정 여부 확인 (경매 가능성)
• 전입신고 및 확정일자: 대항력과 우선변제권 확보
• 집 상태 확인: 누수, 곰팡이, 전기·가스 이상 여부
• 관리비 항목 명확히: 관리비 포함 항목, 청소, 인터넷, 수도 등
• 위치 및 치안: 골목길 CCTV, 가로등, 편의시설 등도 고려

2. 등기부등본 보는 법 – 진짜 집주인인지 확인하세요

등기부등본은 해당 부동산의 소유자와 권리관계가 기록된 공식 문서입니다. 계약 전에 반드시 열람해서 집주인이 맞는지, 문제가 있는 건물인지 확인해야 합니다.

1. 대법원 인터넷등기소 접속
2. 부동산등기 → 열람하기 → 주소 입력
3. 소유자명, 근저당, 전세권, 압류 등 확인
4. 건축물대장과 일치하는지 주소 확인 필수

소유자가 계약서에 기재된 임대인과 동일한지 확인하고, 대리인일 경우 위임장 필수입니다.

3. 근저당권이란? – 보증금이 위험해질 수 있는 경고등

근저당권은 집이 담보로 제공되어 채권자가 권리를 행사할 수 있는 상태를 의미합니다. 쉽게 말해, 집주인이 은행에서 대출을 받았고 그 집이 담보로 잡혀 있는 것이죠.

• 등기부등본 ‘갑구’는 소유권 정보, ‘을구’는 근저당·전세권 등 권리 정보
• 을구에 근저당, 가압류, 경매개시 등 표기되어 있다면 위험 신호
• 보증금이 근저당보다 후순위일 경우, 경매 시 보증금 못 받을 수 있음
• 근저당이 있는 집은 피해 가능성 대비해 전세보증보험 가입 권장

4. 확정일자와 전입신고 – 보증금을 지키는 필수 절차

원룸 계약 후 반드시 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력(점유 보호)과 우선변제권(보증금 회수권)을 확보할 수 있습니다.

• 전입신고: 주민센터 또는 정부24에서 가능
• 확정일자: 임대차계약서에 도장 날인 (동일한 주민센터에서 가능)
• 전입신고 + 확정일자 + 실제 거주 세 가지가 모두 있어야 완벽하게 보증금 보호 가능

이 세 가지 조건이 충족되면 경매 시 일정 보증금까지는 우선변제 받을 수 있습니다.

5. 원룸 계약 체크리스트 요약

자주 묻는 질문 (FAQ)

• Q. 등기부등본은 얼마인가요?
  → 열람 시 700원, 발급 시 1,000원입니다. 인터넷등기소에서 카드 결제로 즉시 확인 가능합니다.
• Q. 근저당 있는 원룸은 절대 계약하면 안 되나요?
  → 반드시 그런 건 아니지만, 보증금이 후순위일 경우 위험합니다. 이 경우 보증보험 가입 필수입니다.
• Q. 집주인 아닌 사람이 계약서 쓰자고 하면?
  → 위임장과 인감증명서를 요구하세요. 그렇지 않으면 사기 피해로 이어질 수 있습니다.
• Q. 확정일자와 전입신고는 언제까지 해야 하나요?
  → 계약 직후 최대한 빠르게 해야 합니다. 보통 입주 당일 또는 그 다음 날 주민센터에서 진행합니다.

마무리 – 꼼꼼한 확인이 보증금을 지키는 첫걸음입니다

원룸 계약은 간단해 보이지만, 등기부등본 확인, 근저당 확인, 전입신고, 확정일자처럼 중요한 절차를 빠뜨리면 수백~수천만 원의 보증금을 잃을 수도 있습니다.

실제 소유주인지, 위험한 권리가 설정돼 있지 않은지 반드시 확인하고, 계약 후에도 전입신고와 확정일자까지 확실히 챙기시길 바랍니다.

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